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关注你我身边七大物业管理常见问题

日期:2017/9/29 10:04:36 点击量:6319次

随着城市化进程的快速发展,居民对物业管理的关注度越来越高,现罗列物业管理中常见问题,以便以便业主快速、简便了解物业管理。
1.什么时候缴费?
  新房交付,老张准备先空两年再装修,可物业服务企业却提前预收一年的物业费,老张想不明白,没有装修入住为什么也要缴纳物业费?
  根据《物权法》规定,业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有权利,应共同承担共有部分的服务费用。所以,尽管业主一直未入住,但物业一直在对小区的建筑物及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、卫生等服务,和维持相关秩序等服务,因此需要缴纳物业费。同时,最高人民法院相关解释明确:物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未主享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的,人民法院不予支持。另根据《江苏省物业管理条例》规定,物业服务企业可以根据物业服务合同预收物业费,但预收的期限最长不得超过一年。一般业主入住时,物业服务企业会根据与业主签订的前期物业服务协议相关条款约定预收物业费。
2.空置房能打折吗?
  老张拿了新房,不准备使用,他的房屋物业费能打折吗?可以打几折?
  2014年7月1日实施的《苏州市物业服务收费管理实施细则》规定,普通住宅空置房可按规定享受优惠政策实施打折,对于非普通住宅和非住宅则通过合同约定的方式交纳标准。非普通住宅指各类别墅、高级公寓(一般指144平方米以上)、装修商品房、容积率等于或低于1.0的住宅,普通住宅就是除非普通住宅概念之外的住宅。业主空置房指的是业主办理入住手续后未入住或未使用,不包括已装修房屋。一旦业主开始装修或使用则不属于空置的范围。
  普通住宅空置房交纳规定及标准:
(1)一般为前24个月强制打7折,但应事先书面告知物业企业。
(2)空置时间超过24个月,按不低于90%交纳公共服务费,有合同约定的按约定执行。
(3)业主大会成立后由业主大会决定。
(4)空置房的代收代交费(指公共水电能耗费)不打折,按100%交纳。
注:在2014年7月1日以后新签订合同的按以上规定执行,在7月1日以前已经签订合同或协议的按原有办法执行。
3.干嘛收我车位停放费?
  这两年生活条件好了,老李买了车,还在小区买了停车位。小区物业让他缴纳车位停放费,老李想不通,咱可是买了车位,为啥还要交停放费?
  业主购买车位(车库),是指向开发商购买的所有权或使用权,而汽车停放费是指物业为小区车辆停放提供服务而收取的费用,包括车位、车库的公共设施设备运行能耗及维护、保洁、秩序维护、管理服务人员费用及法定税费等。因此老李即使买了车位,仍要缴纳汽车停放费。
4.家中被盗,不缴费!
  老马的汽车在小区内被划,小林电动车曾丢失过,老方家中还被盗过,他们一直认为物业服务企业极其不负责任,坚决不缴纳物业费!
  物业服务企业是按照物业服务合同的约定内容提供服务的,因此其责任、义务主要来源于物业服务合同的约定。根据《江苏省物业管理条例》第四十七条规定,业主、物业使用人对身、财产安全有特殊保护要求的,由业主、物业使用人与物业服务企业另行约定。因此若物业服务企业按照物业服务合同履行职责且双方未另行约定,业主就不得以此为借口拒缴物业费。
5.小区存在乱搭乱建等违规现象物业不管!
  老张向物业服务企业反映邻居搭建阳光房、楼上有群租传销,但物业迟迟未予解决,老张很有意见,决定拒交物业费。
  物业服务企业职责是按照物业服务合同提供服务。在物业管理区域内有禁止行为的,物业服务企业应当及劝阻、制止;劝阻、制止无效的,应当及时报告有关主管部门,有关主管部门应当及时依法处理。老张不能以此拒交物业费。
目前,我市各个小区在物业管理处或者宣传栏等明显区域内,张贴了“常熟市物业管理区域行政执法单位公示牌”,公示了各个执法部门的电话,各执法部门或管理单位将按照《市政府关于进一步加强我市物业管理工作的意见》(常政发[2016]25号)、《市政府办公室关于进一步明确城市管理涉及部门职能交叉有关事项的分流处理意见的通知》(常政办发[2016]52号)履行职责。
6.房屋漏水怎么处理?
  小杨家的房子漏水,不知道该怎么办?
  根据《建设工程质量管理条例》规定,屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏,在正常使用条件下,建设工程的最低保修期限为5年。如果在质保期限内,由开发商负责保修。保修期届满后,物业全体共有部分的维修责任由全体业主承担,物业部分共有部分的维修责任由部分共有的业主承担(如果业主已经交纳维修资金,可以按程序动用维修资金维修共有部分),物业专有部分的维修责任由该业主责任。
7.电梯故障可以申请应急维修资金吗?
  张经理负责的小区电梯发生故障,比较紧急,短时间内又没办法形成法定多数意见,物业服务企业可以申请应急维修资金维修吗?
  根据《苏州市商品住宅专项维修资金管理办法》,电梯故障危及房屋安全、影响业主日常生活等紧急情形的,经有关主管部门或者其委托机构确认的,可以由相关业主或物业服务企业按应急程序申请维修资金进行维修。按应急程序使用维修资金维修的,应当经业主委员会确认;没有业主委员会的,应当经当地居(村)民委员会鉴证确认。
  以上是小区居民经常面对的物业问题,通过讲解让你看懂物业管理。在生活中有诸多物业矛盾,也希望物业服务企业和小区居民相互理解和支持,真诚沟通,携手共建和谐家园!