各区住房和城乡建设局，苏州工业园区国土房产局，各有关单位：

根据党的群众路线教育实践活动整改落实、建章立制工作的部署要求，为加强本市房地产市场管理，规范商品房销售行为，维护房地产市场秩序，保障当事人合法权益，现将进一步加强商品房销售管理的有关事项通知如下：

一、加强商品房预售管理

(一)进一步加强商品房预售许可管理。房地产开发企业申请商品房预售的，开发建设工程的进度应达到规定要求，且所申请项目无重大违法违规销售或变相违规销售行为。

(二)商品房预售许可实行差别化管理。对符合《商品房销售管理办法》规定的预售申请项目，根据房地产开发企业信用等级实行差别化管理，具体标准：

1.信用等级评定为A级企业。已取得土地使用权证书； 持有建设工程规划许可证和施工许可证；按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

2.信用等级评定为B级企业。已取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证和施工许可证；按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期，且地上６层（含６层）以下的低层或多层建筑，不低于±0基础工程完成并经验收；地上７层（含７层）以上的中高层或高层建筑，不低于完成地上、地下建筑设计总层数五分之一的结构工程。

3.信用等级评定为C级企业。 已取得土地使用权证书； 持有建设工程规划许可证和施工许可证；按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期，且地上６层（含６层）以下的低层或多层建筑，达到地上建筑设计总层数三分之一以上；地上７层（含７层）以上的中高层或高层建筑，达到地上建筑设计总层数四分之一以上的结构工程。

4.信用等级评定为D级企业。已取得土地使用权证书； 持有建设工程规划许可证和施工许可证；按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期，且地上６层（含６层）以下的低层或多层建筑，达到地上建筑设计总层数二分之一以上；地上７层（含７层）以上的中高层或高层建筑，达到地上建筑设计总层数三分之一以上的结构工程。

(三)进一步加强商品房预售方案监管。申请商品房预售时应按《商品房预售方案》示范文本要求提交预售方案，内容包括：项目基本情况、详细的建设进度安排、预售房屋套数、前期物业服务、预售价格、预售资金监管落实情况、矛盾纠纷及突发事件的处置预案、销售行为承诺、自行销售或代理销售等。预售方案内容发生变更的，应及时报项目所在地房产行政主管部门备案。

二、完善商品房现售备案管理

(一)商品房现售实行备案管理制度。房地产开发企业现售商品房的，应符合《商品房销售管理办法》的规定，并取得住建(房产)行政主管部门核发的《商品房现售备案证明》。

(二)进一步完善商品房现售备案管理。房地产开发企业申请商品房现售备案的，应具备完成商品房现售用户认证手续，所申请项目应完成房屋所有权初始登记的条件。原已取得商品房预售许可的项目，在完成初始登记后应申请办理现售备案。

申请商品房现售备案应向申请项目所在地住建(房产)行政主管部门提交房屋所有权初始登记证明、商品房国有建设用地使用权分割转让许可证变更登记申请书、本项目无违法违规行为或整改情况的书面材料、商品房现售方案等资料，并进行网上申报。

现售方案内容发生变更的，应及时报项目所在地住建(房产)行政主管部门备案。

三、规范商品房合同管理和售楼现场公示内容

(一)房地产开发企业应按规定将商品房买卖合同即时提交网上备案，在线打印合同文本之日起15日内，由房地产开发企业自行提交网上备案；超过15日的，由房地产开发企业向房屋所在地的住建(房产)行政主管部门申请网上备案。

(二)房地产开发企业应在售楼现场醒目位置的墙面或固定展板设置公示栏，公示内容应包括《企业法人营业执照》、《房地产开发企业资质证书》、《国有土地使用权证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》等证件、预售方案、资金监管协议、批准预售的全部房源及申报价格、销售进度表、销售人员从业上岗证、商品房销售管理办法、商品房买卖合同示范文本等；采用经纪机构代理销售的还应在现场公示委托书、代理机构备案证明、经纪人资格证等内容。

(三)房地产开发企业采用团购模式预售商品房的，应当在现场醒目位置公示团购活动方案，并告知消费者的权利义务。

(四)其他需要公示的相关文件。

四、加强房地产销售人员和房地产经纪管理

(一)实行商品房销售人员挂牌上岗制度。商品房销售人员须经专业培训，并取得《商品房销售人员从业上岗证》，方可从事商品房销售业务。

(二)加强房地产经纪机构及执业人员管理。房地产开发企业采用经纪机构代理销售的，所聘经纪机构应取得《苏州市房地产经纪机构备案证书》。房地产经纪机构及其分支机构在开展商品房销售代理活动时，应符合房地产经纪管理的相关规定，从业人员应取得房地产经纪人资格，并经市住建行政主管部门备案方可开展房地产经纪活动。

(三)销售代理机构及从业人员不得炒卖房号、不得在代理过程中赚取房屋差价或商品房销售代理佣金以外的任何费用。

五、进一步加大违规行为查处力度

(一)健全房地产市场监管的市、区联动机制，开展常态化现场巡查和专项检查。各区住建(房产)行政主管部门按“属地管理”的原则严格履行日常检查职责，遇有重大问题，应及时上报，由市住建行政主管部门统一协调会办。市住建行政主管部门应组织力量加大抽查力度，严肃查处房地产市场违法违规行为，整顿和规范市场秩序；对存在违法违规行为、不配合检查又不积极整改或拒不改正的房地产开发企业、房地产经纪机构，采取警示、约谈、暂停网签、行政处罚等措施，维护房地产市场正常交易秩序。

(二)在取得商品房预售许可前，房地产开发企业不得收取任何预订款性质的费用，不得委托第三方以认筹、发放会员卡、网络团购等抵扣或优惠购房款的方式组织团购，售楼现场不得收取或变相收取与销售项目相关的费用。

(三)严禁捂盘惜售、囤积房源，房地产开发企业在取得预售许可（或完成商品房现售前备案）之日起10日内，一次性公开全部可售房源，明码标价，公开销售，不得对同一预售许可确认的房源采取分层、分幢、分期等方式对外销售。

(四)房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房，不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。

六、本通知自公布之日起30日后施行。各县级市可参照执行。

苏州市住房和城乡建设局

2014年8月27日